Правила субсидирования процентной ставки по кредитам для застройщиков утверждены правительством. Снижение платежей по таким займам входит в комплекс мер поддержки строительной отрасли в период пандемии.
Установлено, что процентная ставка по кредитам для строительных компаний будет не выше ключевой ставки ЦБ (сейчас это 5,5%), а недополученную разницу банку компенсирует государство. Эти правила будут касаться кредитных договоров, заключенных до 1 мая. При этом компания-заемщик должна отвечать ряду требований: не находиться в состоянии банкротства, не иметь задолженности по налогам, проблемных домов, а также должна аккуратно вносить платежи по кредиту. Кроме того, застройщик обязан в 2020-2021 годах вводить свои объекты в эксплуатацию в соответствии с графиком. А также должен сохранять «численность работников, привлеченных в целях реализации проекта жилищного строительства», которая была у него на 1 мая (это определяется по количеству сотрудников, за которых заемщик делает отчисления в Пенсионный фонд). В ближайшие дни Минстроем должна быть создана межведомственная комиссия, которая будет принимать решения о субсидировании кредитов.
Условия субсидирования ставок для застройщиков, конечно, вполне приемлемы, отмечает замгендиректора девелоперской компании KASKAD Недвижимость Ольга Магилина: «В сложившейся ситуации любая помощь бизнесу от государства крайне своевременна. Хотя существенной ее назвать, к сожалению, все же нельзя». «Предложенные правила в первую очередь поддержат именно банки, которым государство компенсирует недополученные средства от застройщиков. Также это поможет девелоперам, у которых есть проблемы по выплате кредитов. Для этой категории строителей предложенная правительством помощь более чем существенна. Кроме того, эта мера сохранит общий кредитный рейтинг отрасли», — говорит директор департамента финансов ГК «Инград» Пётр Барсуков.
Больший эффект от субсидирования ставки будет для старых проектов, которые начинались еще без счетов эскроу, считает член совета директоров «ЗАО СМС» Максим Федорченко. При использовании эскроу средняя ставка (с учетом пониженной ставки на часть средств) близка к ключевой ставке ЦБ, а значит, не подпадает под льготу. Кроме того, субсидирование не компенсирует банковские комиссии, которые не входят в ставку, но существенно увеличивают стоимость кредита, подчеркивает Федорченко.
Условия субсидирования кредитов слишком сужают круг потенциальных получателей господдержки, считает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. Поскольку претендовать на субсидированную ставку могут лишь застройщики без задолженностей и проблемных объектов, по сути помощь будет оказана компаниям, у которых и так всё достаточно благополучно. «Предложенных мер недостаточно. Нужно помогать как раз тем, у кого нет возможности платить, обеспечивать свои кредитные обязательства, у кого есть в том числе и проблемные объекты, которые они стараются достроить. Таких компаний огромное количество — до 80% застройщиков имеют те или иные задолженности. Необходимы дополнительные меры господдержки именно этих девелоперов», — отмечает Моор.
«Эти меры, безусловно, нужные, и ими захотят воспользоваться, наверное, почти все застройщики. Но не до конца понятно, как будет это работать на практике», — говорит президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Базовая ставка по проектному финансированию в действующих кредитах — 9,5-10%, в последний месяц ставка поднималась до 11-12%, специальная ставка на часть средств (это зависит от объема накопленного на эскроу счетах) — около 4%. С помощью субсидирования ставки могут быть снижены до 5,5%. «Но у строительных компаний, как правило, достаточно сложная внутрихолдинговая структура, они могут параллельно заниматься и производством стройматериалов, берут кредиты на пополнение оборотных средств. В чистом виде договоров проектного финансирования или эскроу счетов, которые касались бы одного объекта и четко подходили бы под условия субсидирования, достаточно мало».
По словам главы НОСТРОЙ, большая часть застройщиков сейчас переживает не столько из-за стоимости кредитов, сколько из-за снижения продаж. В апреле до появления льготной ипотеки продажи в большинстве регионов упали до 60%. При этом для застройщика, не наполняющего по графику эскроу счета, банк может ужесточать условия кредита: увеличивать ставку либо и вовсе прекращать финансирование до возврата в график выполнения платежей.
Проще всего, считает Глушков, девелоперам выполнить условие о сохранении численности сотрудников. «Девелоперы, как правило, используют большое количество субподрядных организаций и даже как правило, не являются генподрядчиками. Поэтому именно у них численность сотрудников не самая большая», — поясняет эксперт.