На фоне падения рубля, надвигающегося экономического кризиса и роста налога на вклады в банках строители отмечают всплеск спроса на квартиры.
Причина этого проста — жилье в период нестабильности традиционно считается одним из самых надежных инвестиционных инструментов. Более того, строительный рынок более устойчив к кризисам из-за специфики работы и существующего запаса нераспроданной недвижимости.
Пандемия коронавируса ударила по экономике многих стран. Она вызвала обвал на фондовом рынке, случившийся в несколько этапов в конце февраля 2020 года. В итоге индексы Dow Jones Industrial Average, S&P 500 и NASDAQ-100, несмотря на небольшой мартовский рост, упали приблизительно на 12%.
Коснулся финансовый кризис и России, которая помимо прочего вышла из сделки с ОПЕК, что привело к крупнейшему с 1991 года падению цен на нефть. Вслед за нефтью рухнул и рубль, с начала года он обесценился по отношению к доллару на 25%.
В среду, 25 марта, президент России Владимир Путин обратился к народу в связи с ситуацией с распространением коронавируса. Помимо прочего он объявил неделю с 30 марта по 5 апреля нерабочей и заявил о мерах поддержки бизнеса в виде отсрочки по выплатам всех налогов, кроме НДС, на 6 месяцев. С другой стороны, президент объявил о том, что все вклады физлиц суммой выше 1 млн рублей будут облагаться налогом в 13%.
На фоне общей волатильности экономики и падения курса рубля своеобразной тихой гаванью для инвесторов, желающих сохранить сбережения, как и в прошлые кризисы, может стать недвижимость. Несколько лет динамика цен на жилье отставала от инфляции — покупатели так до конца и не оправились от кризиса 2014 года, поэтому сильно цены строители не поднимали — ажиотажного спроса не было. Уже существует ощутимый объем нераспроданного жилья. «По состоянию на начало 2019 года на первичном рынке оставались нереализованными не менее 350 тыс. кв. м введенного жилья, в конце первого полугодия 2019 года — не менее 300 тыс. кв. м», — сообщал «СО» в январе 2020 года министр строительства региона Евгений Чудаев.
Именно это жилье в текущих условиях станет инвестиционно привлекательным инструментом для вложения средств на фоне финансовой нестабильности.
Плюс строительный рынок приготовился к напряженному периоду чуть раньше прочих — это было вызвано переходом от долевого строительства к проектному финансированию и эскроу-счетам. Окончательно закон вступил в силу в прошлом году, но многие строители в регионе еще не начали работу по новым правилам, успев обеспечить себе на год-два текущими проектами с использованием ДДУ.
По данным сайта правительства Самарской области, обнародованным 16 марта, сегодня в регионе из 1568 тыс. кв. м строящегося жилья с использованием эскроу-счетов в рамках проектного финансирования возводится 447 тыс. кв. м.
И теперь вполне вероятно, что люди вернутся к способу инвестирования в надежный актив — жилье. «Жилье в нашей стране все-таки является самой важной покупкой в жизни. Когда такая ситуация, как с коронавирусом, складывается то с одним, то с другим, то с третьим, люди предпочитают купить себе жилье, чтобы либо себе улучшить жилищные условия, либо детям потом передать», — говорит председатель комитета по строительству Самарской губернской думы, глава «Корпорации КОШЕЛЕВ» Владимир Кошелев.
Новый тренд может поддержать местных игроков в ближайшее время. «Вероятно, с учетом пандемии коронавируса, вызвавшей экономический кризис, и последовавшего падения рубля люди станут покупать недвижимость. В прошлый кризис 2014 года так и было. В краткосрочной перспективе тем, кто не успел купить доллары, или тем, кто готов их продать по более высокому курсу, нужно эти деньги где-то разместить», — рассуждает директор ООО «Логика» Вячеслав Рандаев.
Председатель совета директоров ГК «Финстрой» Николай Коньков отмечает, что инвестиционный потенциал недвижимости в сложившихся кризисных условиях сейчас выше, чем других сегментов рынка. «Стоит ожидать рост спроса на квартиры. Потому что валюту людям уже поздно покупать, а сохранить деньги, вложив их куда-то, нужно. Недвижимость — всегда стратегически правильная инвестиция, все понимают, что это долгосрочное вложение. Если сравнивать с другими сегментами, у строительства однозначно положительный потенциал инвестирования. Стратегически здесь минимум рисков в отличие от других. В других сегментах, мне кажется, сейчас минимум вложений. Та же валюта однозначно качнется назад. А здесь будет только рост, и в рублях он будет достаточно серьезный», — рассуждает эксперт.
Строители уже отмечают увеличение спроса на жилье. «Ощущается незначительный спрос, не такой, как был в 2008 году, но активность заметна, люди спасают свои деньги, инвестируют в недвижимость», — говорит Николай Коньков. «Сейчас, в период такой псевдопаники, настроения инвесторов и покупателей изменились. Действительно наблюдается повышенный интерес к объектам недвижимости, в основном в сегменте новых, строящихся квартир. Потому что это способ инвестирования для сохранности своих накоплений и в то же время для потенциального роста. Там есть еще определенный запас, потому что все понимают, что за период строительства цена за квадратный метр подрастает и в нынешней непростой ситуации тоже можно прогнозировать какие-то колебания цен на рынке. Но, как нам показывает опыт предыдущих подобных кризисных периодов 2008 и 2014 годов, за таким всплеском ажиотажного спроса следует стагнация и остановка. Кризис наступит, но позже. Строительный рынок всегда более инертный, на нем процессы проявляются не столь стремительно, как в сегменте финансов, продуктового рынка и т.д.», — рассуждает директор ООО «Логика» Вячеслав Рандаев.
Верят в ипотеку
Местные игроки строительного рынка отмечают, что справятся с кризисом, если банки не повысят ипотечные ставки. «Конечно, люди сейчас будут покупать недвижимость. Многие понимают, что с новым законом (изменения в 214-ФЗ, фактически отменившие долевое строительство. — Прим. ред.) и наметившимся экономическим кризисом жилье будет дорожать. На этом фоне и ипотека может подорожать, некоторые банки уже поднимают ставки по ней. И люди, которые все-таки хотели покупать квартиру, сейчас ускорятся со своим решением», — говорит президент Ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов.
О том же рассуждает и председатель комитета по строительству Самарской губернской думы, глава «Корпорации КОШЕЛЕВ» Владимир Кошелев. «Надеюсь, что Центральный банк, несмотря на то, что есть колебания на рынке, с большой вероятностью будут поднимать ключевые ставки, вынесет ипотеку в отдельный пакет. Потому что если сейчас начнет расти ипотека, то она станет невозможной для 90% наших покупателей. Тогда будет просто коллапс и остановка всего стройкомплекса, который занимается именно строительством жилья. Но я думаю, что правительство все это понимает, и надеюсь, что они примут меры, чтобы ипотека не дорожала сильно», — говорит он.
По словам финансового директора ГК «Град» Александра Банникова, основной двигатель рынка сейчас — покупатели жилья в ипотеку. Сейчас компания приступила к активной продаже квартир в ЖК «Волжские паруса» на ул. Лейтенанта Шмидта в Самаре, инвестиционный потенциал которого вырос. В «Граде» отмечают востребованость этого предложения и его привлекательность с точки зрения соотношения «цена — качество».
Скорее всего, тренд продолжится и после прекращения вызванных антикоронавирусным карантином каникул. Но говоря о долгосрочных перспективах развития ситуации на рынке, его участники предпочитают давать осторожные прогнозы. «Для вложения денег в недвижимость эти деньги должны у людей быть. Сейчас основное число покупателей — это люди, которые покупают недвижимость в ипотеку, чтобы получить первую квартиру», — говорит Банников.
Стройматериалы подтянут цену жилья
Участники местного строительного рынка убеждены, что падение рубля и рост курса доллара напрямую скажутся на стоимости стройматериалов, так как часть из них закупается за границей, а многие производители работают с использованием импортной техники. «Есть такая необходимая составляющая, как покупка материалов для строительства за границей. Валюта подорожала, и многие застройщики столкнутся с проблемой повышения стоимости квадратного метра», — говорит президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов. Схожая позиция и у главы «Корпорации КОШЕЛЕВ», председателя комитета по строительству Самарской губернской думы Владимира Кошелева. «Плюс ко всем трудностям дорожает валюта, а значит, дорожают и стройматериалы, например металл, на рынке есть игроки по металлу, которые зависят от курса. Соответственно, себестоимость поднимается, а значит, и цена будет подниматься. Я точно знаю, что жилье дешевле не будет», — считает он.
Впрочем, производители осознают складывающуюся ситуацию и делают ставку на сервис. Так, ООО «Самарский Стройфарфор» предлагает клиентам оптимальные логистические условия, а рост цен на зарубежные материалы делает максимально локализованную в сырьевом плане продукцию регионального производителя более привлекательной.
Миссия компании — сделать тяжелые моменты жизни людей легкими и приятными, в чистоте и гармонии
ПАВЕЛ МИСЮЛЯ, генеральный директор ООО «Самарский Стройфарфор»
В условиях рыночной конкуренции мы видим, что покупателям необходима не столько сама керамическая продукция (она, кстати, в эпоху цифровой печати довольно быстро перестает быть уникальной), сколько процессы выбора, доставки, время на ожидание самой поставки, скорость и качество общения при решении вопросов по замене продукции после обнаружения дефектов или добору недостающих квадратных метров, одним словом — сервис. И чтобы тяжелые времена ремонта наши покупатели проходили легко, мы реорганизовали склад и теперь отгружаем неполные паллеты напрямую с завода, минуя промежуточные склады, перегрузки. А это — экономия времени и денег.
Про гармонию. Для рынка жилья наши дизайнеры разработали около 120 новых артикулов плитки 400х400 мм. Некоторые коллекции получились настолько удачными, что мы стали обнаруживать копии у конкурентов. Одна из последних моделей сантехники, раковина AMPIR, получила международную премию Best for Life Design в номинации «Промышленный дизайн» в Милане в конце 2019 года. Сейчас мы производим новый формат керамогранитной плитки — 1200х600 мм. Наша гордость — это черный мрамор Nero Dorato с красными прожилками. С точки зрения дизайна и качества продукт очень достойный и востребованный рынком коммерческой недвижимости. Могу предложить застройщикам Самарской области идею эталонной отделки одной из квартир, чтобы упростить новоселам выбор дизайна и помочь спланировать затраты на отделку.
Какими располагаем ресурсами? Мы производим керамогранит торговых марок Grasaro и Kerranova — 5,6 млн кв. м в год, а также сантехнику торговых марок Sanita и Sanita Luxe — 2,2 млн штук в год. В 2019 году за счет модернизации производства заводские мощности были увеличены на 20%. На территории региона реализуется всего лишь 20% от общего объема выпускаемой продукции, хотя при прочих равных жители губернии получают выгоду по логистическим затратам.
Кстати, до режима повышенной готовности торговые сети DIY отметили повышение покупательского спроса на 10-15%. Видимо, сказываются ограничения по выездам за границу и многие люди время карантина посвящают ремонту собственного жилья. И правильно делают!
ВЯЧЕСЛАВ РАНДАЕВ, директор ООО «Логика»
Как правило, в такие периоды число инвесторов, которые вкладывают деньги в жилье для сохранения и накопления актива, увеличивается. Потом наступает более стабильная ситуация, которая, как правило, сопровождается стагнацией, потому что общая покупательная способность населения снижается. Люди опасаются расставаться с последними накоплениями. Плюс ставки по ипотеке уже начали повышаться. Это все очень серьезно скажется на покупательском спросе. Что касается цен на жилье, то застройщики попытаются сыграть на этой волне ажиотажа и поднять цены. Но реальный покупатель сейчас находится в гораздо худшем положении, чем, например, был в 2014 году. Поэтому, я думаю, рынок существенного роста цен не поддержит.
НИКОЛАЙ КОНЬКОВ, председатель совета директоров ГК «Финстрой»
В ближайшие два-три месяца цены на недвижимость повысятся, еще и с угрозой повышения ставок на ипотеку. Поэтому сейчас люди попытаются успеть по старым ставкам купить квартиры. Но даже если ситуация с коронавирусом и задержит, допустим, на год рынок недвижимости, последует эффект отложенного спроса. Думаю, кризис по строительству ударит меньше, чем по другим отраслям. Конечно, влияние будет серьезным. Но если сравнивать с авиаперевозками, туризмом и сферой услуг, то не таким сильным.
НИКОЛАЙ КОРМАКОВ, директор ООО «Сетевая компания «Базис»
Мы сейчас лидируем по объемам ввода в Новокуйбышевске, планы на 2020 год не меняем, по 2021-му ситуация будет понятна позже. 2-3 недели назад был всплеск покупки жилья, но сейчас затишье. В связи с коронавирусом никто никуда не ходит. Деньги в недвижимость сейчас будут вкладывать не те, у кого есть потребность в жилье, а те, у кого лежат деньги, которые нужно сохранить. Но опять же эти деньги быстро не вытащить обратно, квартиры сейчас продаются по полгода.
ВЛАДИМИР КОШЕЛЕВ, глава «Корпорации КОШЕЛЕВ», председатель комитета по строительству Самарской губернской думы
Все люди работают и зарабатывают деньги, чтобы обеспечить какие-то блага себе и своим детям, так сказать, инвестировать свой труд в то, чем можно пользоваться. И жилье — одна из самых надежных инвестиций в этом плане. Нынешние экономические потрясения должны поднять спрос на жилье. Но и стоимость недвижимости будет подниматься. Потому что проектное финансирование дает надежный продукт рынку, такая история, как обманутые дольщики, теперь в принципе невозможна, и за благонадежность придется доплачивать. Проектное финансирование ведь подразумевает банковский кредит, который стоит денег, что ведет к увеличению себестоимости строительства.
ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект»
Проблема сегодняшней ситуации в стройиндустрии не в коронавирусе. Это системная проблема, причиной которой является концепция «люди — новая нефть». В результате ее реализации количество свободных средств у населения неуклонно снижается и, следовательно, снижается покупательная способность при сделках с недвижимостью. В таких условиях ипотека фактически не работает, т. к. попросту некого кредитовать. В то же время издержки строительных компаний продолжают расти и даже на стадии аренды пустой строительной площадки значительны. И застройщики это бремя расходов постоянно несут на себе. Проект же не за один день реализуется. Как правило, на это уходит несколько лет. А значит, и себестоимость недвижимости увеличивается. И других вариантов, кроме как продать ее по повышенной стоимости, у застройщиков нет. В такой ситуации надо менять полностью критерии ценообразования: либо идти по пути оптимизации издержек, либо менять формат реализации недвижимости. Строительство дешевого жилья не является спасательным кругом, т.к. фактически приводит к удешевлению всего рынка. А это в свою очередь влечет за собой более серьезные проблемы. Надо перезапустить этот механизм. При этом я остаюсь сторонником арендного жилья, которое является альтернативой ипотеки. К сожалению, его в Самаре фактически нет. Его создание необходимо, но без усилий власти невозможно. Нужно понимать, что этот сегмент не сможет существовать без прозрачной схемы государственно-частного партнерства. Лишь при ее создании возможны привлечение финансирования и реализация готовых объектов. В остальных же случаях рынок недвижимости медленно, но верно будет умирать. И последствия этого будут велики. Так что создавать арендный рынок нам надо.
Источник: Самарское обозрение